Immobili
Compravendita
Offriamo consulenza legale specializzata in tutte le fasi delle acquisizioni e dismissioni immobiliari, comprese:
Compravendite di appartamenti, ville, terreni agricoli ed edificabili
Trasferimenti di immobili soggetti a prelazione culturale (D.Lgs. 42/2004)
Apporti a fondi immobiliari e negoziazione di portafogli immobiliari
Cessioni di interi edifici o complessi immobiliari
Il Notaio verifica:
- che l'immobile appartenga effettivamente a chi dichiara di essere proprietario;
- l'inesistenza di qualsiasi gravame (ad es. la presenza di ipoteche);
- che il proprietario abbia la disponibilità del bene stesso;
- la conformità catastale: controllo della planimetria e sua corrispondenza allo stato di fatto;
- la storia urbanistica dell'immobile.
L'attività notarile non si conclude con la firma dell'atto!
Il Notaio provvederà a:
- registrare l'atto presso l'Agenzia delle Entrate, corrispondendo il pagamento delle imposte indirette;
- trascrivere l'atto nei Registri Immobiliari;
- effettuare le volture catastali;
La copia dell'atto, anche in formato digitale, verrà consegnata ai clienti nel più breve tempo possibile.
Contratto Preliminare
Il contratto preliminare è l’accordo con cui le parti si obbligano a concludere in futuro un contratto definitivo, solitamente di compravendita immobiliare. Non viene trasferita ancora la proprietà, ma si crea un impegno giuridico vincolante.
Il Notaio:
- redige un atto certo e valido, garantendo che le clausole siano chiare e conformi alla legge;
- verifica la titolarità dell’immobile, l’assenza di ipoteche, vincoli o abusi edilizi;
- cura la registrazione fiscale del preliminare (obbligatoria per legge);
- provvede alla trascrizione nei registri immobiliari, tutelando l’acquirente da eventuali vendite a terzi o pignoramenti.
Quando si registra un contratto preliminare, la legge prevede il pagamento dell'imposta di registro fissa e dell'imposta proporzionale sulle caparre e acconti. Queste somme non sono un costo aggiuntivo: verranno detratte dalle imposte dovute al momento del contratto definitivo (rogito notarile). In pratica, quanto versato “in anticipo” si scala dal totale finale.
Perché è utile rivolgersi al Notaio già in fase di preliminare?
Per assicurare una trattativa trasparente, sicura e senza sorprese, soprattutto in operazioni immobiliari complesse o ad alto valore. Il Notaio garantisce che le imposte versate in sede di preliminare siano recuperate integralmente in sede di definitivo, evitando doppi pagamenti o errori fiscali.
Rinuncia alla Proprietà
La Corte di Cassazione (sentenza n. 23093 dell’11 agosto 2025) ha definitivamente riconosciuto la piena ammissibilità della rinuncia alla proprietà dell’intero bene.
La rinuncia è un atto unilaterale, con cui il proprietario decide di disfarsi del bene, senza trasferirlo a terzi.
Questo tipo di atto può rivelarsi utile nei casi in cui il proprietario si trovi a gestire un immobile particolarmente oneroso (ad esempio a causa di vincoli, elevati costi di manutenzione o difficoltà di vendita), offrendo una soluzione legale per rinunciarvi.
Già prima della sentenza, la giurisprudenza e la prassi notarile ammettevano la rinuncia alla sola quota di proprietà indivisa (ad esempio, in una comproprietà), ma mancava una posizione univoca sulla rinuncia all’intero bene.
Conseguenze:
È sufficiente la volontà del proprietario, espressa in forma scritta e trascritta nei registri immobiliari;
il bene oggetto di rinuncia diventa patrimonio dello Stato.
Condizioni e limiti:
Forma scritta obbligatoria, a pena di nullità;
Trascrizione nei registri immobiliari per l’efficacia verso terzi;
L’atto non può avere finalità elusive o abusive, come scaricare oneri o responsabilità su enti pubblici (es. immobili pericolosi o inquinati).
La Cassazione ha confermato la possibilità di rinunciare alla proprietà, aprendo una via legale per liberarsi di beni non desiderati. Tuttavia, si tratta di un’operazione delicata che richiede assistenza notarile per valutarne validità, effetti e limiti specifici.
Rent to Buy
Il rent to buy è un contratto con cui il proprietario/concedente consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.
Struttura del contratto
Prima fase: uso dell’immobile da parte del conduttore, con pagamento del canone;
Seconda fase (eventuale): acquisto dell’immobile, se il conduttore sceglie di esercitare il diritto di comprare.
Il canone è composto da:
una quota per l’uso dell’immobile;
una quota da imputare al prezzo finale (se si acquista).
La trascrizione nei registri immobiliari:
protegge l’acquirente da vendite a terzi o ipoteche future;
garantisce il diritto ad acquistare l’immobile alle stesse condizioni pattuite, anche dopo anni.
Cosa succede se…
Il conduttore non compra: il contratto si estingue; il concedente riottiene l’immobile e trattiene solo la parte di canone riferita all’uso.
Il conduttore è inadempiente: il concedente può chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione dell’immobile.
Il concedente è inadempiente: il conduttore è tutelato dalla trascrizione e può agire legalmente.
Altri aspetti
Imposte: IMU a carico del proprietario; TARI a carico del conduttore; TASI divisa secondo le regole comunali.
È possibile stipulare il contratto anche per persona da nominare (il conduttore può far subentrare un terzo).
Il Notaio garantisce la corretta redazione, la trascrizione del contratto e la piena tutela legale per entrambe le parti.